Покупка недвижимости в Испании пошаговый маршрут: от бюджета до регистрации

Пошаговый маршрут: 10 шагов

Идите сверху вниз: закончили шаг — переходите к следующему.

1. 1

   Определите цель и общий бюджет

   Решите, зачем вам жильё: для проживания, сдачи или вложения, и в каком регионе. Кроме цены закладывайте налоги, услуги нотариуса, регистра и юриста: обычно это ещё 10–13% от стоимости. Покупка жилья сама по себе ВНЖ не даёт: «золотая виза» за инвестиции в недвижимость отменена 3 апреля 2025 года.

2. 2

   Получите NIE

   Идентификационный номер иностранца нужен для сделки и банковского счёта. Его можно оформить через консульство, лично в Испании или через представителя по нотариальной доверенности. Оплачивается небольшая пошлина (модель 790, код 012).

3. 3

   Откройте счёт и решите вопрос с финансированием

   Испанский счёт нужен для платежей и коммунальных услуг. Нерезидентам банки обычно одобряют ипотеку на меньшую долю стоимости, чем резидентам, — примерно 60–70% против 80%. Условия зависят от банка: заранее подготовьте декларации о доходах и выписки.

4. 4

   Подберите объект и согласуйте цену

   Посмотрите несколько вариантов, сравните цены по району и состоянию. Для проверки сделки привлеките своего независимого юриста, а не юриста продавца или застройщика.

5. 5

   Проверьте объект до задатка

   Запросите nota simple в Registro de la Propiedad: она показывает собственника, описание и обременения. Проверьте кадастровую справку, отсутствие долгов перед сообществом собственников, квитанции IBI и энергосертификат. Убедитесь, что жильё легально по градостроительным нормам и что есть документ о пригодности для проживания, если его требует регион.

6. 6

   Подпишите резервацию или контракт arras

   Обычно вносят задаток около 10%. По общему правилу, если отказывается покупатель, он теряет задаток, а если продавец — возвращает его в двойном размере (статья 1454 Гражданского кодекса). Зафиксируйте срок до нотариуса, чаще всего 30–90 дней, и условия отмены, например отказ банка в ипотеке.

7. 7

   Рассчитайте налоги и платёж

   За вторичное жильё платят налог ITP, ставка зависит от региона. При покупке новостройки у застройщика платят IVA 10% и налог AJD, его ставку определяет регион. Нотариус, регистр и gestoría оплачиваются отдельно. Расчёт обычно идёт банковским чеком или переводом.

8. 8

   Подпишите escritura у нотариуса

   Приходите с паспортом и NIE. Нотариус проверяет личности и законность сделки и зачитывает акт, при необходимости с переводчиком. Попросите проект акта заранее и убедитесь, что понимаете каждый пункт, включая итоговую цену и условия оплаты.

9. 9

   Зарегистрируйте право собственности

   Акт регистрируется в Registro de la Propiedad: это защищает права от третьих лиц и необходимо для ипотеки. Обычно регистрацию и уплату налогов в региональную службу ведёт gestoría. Сохраните оригиналы документов.

10. 10

    Переоформите услуги и планируйте налоги

    Переведите на себя электричество, воду и газ, определите порядок оплаты IBI и взносов сообщества. Нерезиденты подают ежегодную налоговую декларацию по модели 210, даже если жильё не сдаётся. Порядок зависит от вашего налогового статуса.